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Wie bereits im Reiter "Immobilien-Finanzierung" erwähnt, unterscheiden wir zu Informationszwecken diese beiden Finanzierungsarten. Es handelt sich im Grunde genommen um die gleiche Finanzierungsart, unterscheidet sich aber stark von den Kosten.
Finanziert werden Neubauvorhaben inklusive der Grundstücke, z.B. Häuser und Mehrfamilienhäuser. Es gibt zwei verschiedene Kategorien von Menschen, die ein Darlehen zum Neubau einer Immobilie benötigen: der Eigennutzer und der Kapitalanleger. Der Eigennutzer hat den Vorteil, dass die Zinskonditionen wesentlich günstiger sind, als die für den Kapitalanleger, welcher die Immobilie vermieten möchte, um den Mietzins zu erhalten. Der weitere Vorteil des Eigennutzers ist, dass dieser die Kaufnebenkosten mitfinanzieren kann (teilweise bis zu 140 % Beleihungsgrenze!). Der Kapitalanleger findet seine Grenzen bei den meisten Banken bei 90 % Beleihungsgrenze, was bedeutet, dass dieser zum einen die Kaufnebenkosten, sowie den Sicherheitsabschlag von 10 % aus seinem Vermögen selbst tragen muss. Die Beleihungsgrenzen, sprich der Finanzierungsrahmen, werden bei jeder Bank etwas unterschiedlich berechnet. Während die meisten Online-Banken berechnen, dass der Kaufpreis der Immobilie gleich Wert der Immobilie bedeutet, sehen das kleinere Banken wie Sparkassen und Genossenschaftsbanken genauer, und werten die Immobilie ein. Dadurch entstehen unterschiedliche Beleihungsgrenzen, mit unterschiedlichen Darlehenskonditionen. Genaueres sehen Sie oben im Reiter „Beispiele“. Für Kapitalanleger finden sich bei wenigen Bankpartnern Ausnahmen, d.h. es kann über die üblichen Beleihungsgrenzen finanziert werden.
Es gibt unterschiedliche Darlehensarten. Die gängigste ist das sogenannte „Annuitätendarlehen“. Sie haben eine feste Rate, die aus zwei Teilen besteht. Der eine Teil ist der Tilgungsanteil und der andere der Zins, welcher für das Darlehen berechnet wird. Bei diesem Darlehen steigt der Anteil für die Tilgung über die Jahre an, während der Zinsanteil immer weiter schrumpft. (siehe Grafik)
Dann gibt es noch das Tilgungsaussetzungsdarlehen gegen Ersatzsicherheit. Dies ist ein sehr kostspieliges Darlehen, da Sie über die gesamte Laufzeit nur Zinsen bezahlen und die Tilgung in einen Tilgungsträger, wie zum Beispiel ein Bausparkonto oder eine Lebensversicherung, bezahlt wird. Diese Tilgungsträger sollen nach einigen Jahren das Darlehen ablösen. Dass Sie als Kunde dabei mehr bezahlen, als bei dem Annuitätendarlehen, sagt in der Regel niemand - die paar tausend Euro fallen Ihnen erst nach einigen Jahren auf.
Die sogenannten Sondertilgungen sind i.d.R. nur bei einem Annuitätendarlehen möglich, sofern dieses bei Vertragsabschluss mit einberechnet wurde. Wir rechnen mit standardmäßigen 5,0 % p.a. Höhere Sondertilgungsmöglichkeiten kann man mit abschließen, erhöhen allerdings auch den Grundzinssatz.
Die Zinsfestschreibezeit kann durch Sie bestimmt werden. Hier ist möglich ein variabler Zinssatz bis zu einer Festschreibezeit von 30 Jahren. Je länger die Laufzeit, desto teurer ist der Grundzinssatz. Außer bei Sonderaktionen einiger Banken. Möglichkeiten zu dem Zugang von Sonderaktionen sind in unserem Service inbegriffen.
Nicht zu vergessen sind die Förderdarlehen, die man mit in die Gesamtfinanzierung einbauen kann. Infos siehe hier (Fördermittel)
Eingangs sagten wir etwas von der Unterscheidung der Darlehen bei den Kosten. Bei einem Neubau können folgende Kosten anfallen:
· Grunderwerbssteuer je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 5,0 % - nur Grundstück
(die meisten Bundesländer haben schon erhöht oder erhöhen zum 01.01.2012!) – nur für das Grundstück!
· Notar und Grundbuchkosten ca. 1,5 % - Grundstück und Finanzierungssumme
(manchmal durch manche Makler verursacht, entstehen höhere Kosten) – auf den Kaufpreis des Grundstücks und Finanzierungssumme
· Immobilien-Makler ca. 7,14 % - nur Grundstück
(oftmals teilen sich Käufer und Verkäufer diese Kosten. In vielen Bundesländern wird die Maklercourtage tatsächlich vom Käufer verlangt. Diese kann auch variieren!) – auf den Kaufpreis des Grundstücks
Die ersten beiden Kosten fallen leider immer an, die Maklerkosten kann man sich bei einem Privatkauf sparen. Genaueres können wir für Sie berechnen. Einen Zugang dazu finden Sie hier (Kontakt).
Folgende Baukosten werden mit in der Finanzerungssumme eingerechnet:
Erschließungskosten (hier gibt es zwei verschiedene Arten), Baukosten, Kosten für die Außenanlage, Bauzeitzinsen, Bauherrenversicherungen, Honorare für Architekten und Statiker, Baugenehmigungskosten, Kosten für die Statikprüfung, eventuelle Disagios für Geldbeschaffung, Sonstiges.